深圳严控回迁房交易，广州会跟吗？
回迁房（指标）交易，堵死了。
这两天，隔壁的深圳发了一个征求意见稿，其中有一条很重要：
以预告登记的方式限制了已经签订了搬迁补偿协议城市更新项目不能转移、抵押或者变更，从而避免一房二卖，扰乱更新市场秩序。
十分明确，以预告登记禁止旧改项目一房多卖。
｜来源：深圳市规划和自然资源局
《条例》实施未来可能的具体操作，我们也咨询了相关知情人士。
其表示，若《条例》实行，深圳城市更新中，拆补协议需送到更新局去备案审核，更新局审核完进行预告登记，且拆补协议签署人需与预告登记人一致。
也就是说，文件之外，未来深圳可能直接以行政手段直接明确拆迁、回迁是同一主体。
这也意味着，深圳回迁房（指标）交易将受到重创！
其实在此之前，深圳住建局和深圳规自局发布关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知，严禁炒作小产权房、回迁安置房。
随后，广州花都跟进，禁止小产权房的交易。
｜2021年5月21日花都住建局
明令禁止“小产权房”、回迁房（指标）交易，但就广州来说，交易却从未停止。
市场上的中介也透露，购买广州回迁房（指标）的不乏来自深圳的客人。
回迁房交易流程与风险
说回旧改中的回迁房（指标）交易，之所以受到关注，很大原因是因为价格便宜，且能避开城市限购的政策。
比如，在海珠沥滘旧改回迁房，相关中介卖3.3万/方，而周边商品房要10万+；
而知识城核心区回迁房指标，1万左右就能入手，片区商品卖2.8万/平起。
所以，总有人想在其中占大便宜，总有人想牟利其中，而忽略里面的风险。
｜来源：中介朋友圈截图
目前广州的回迁房（指标）购买分为几种模式：
其一：村民之间流通买卖。
这个就比较好理解了，而且政策上是支持的。
其二：城中村改造土地属性复杂，有的是旧城和旧村混居，有的是集体宅基地，有的是国有建设用地的房子，也就是说，拿的是“红本”房产证，不是集体证。
这类的房子拆迁，是可以直接买的，但是需要购房资格。
类似的案例，有石溪这栋： 👉 8239人围观，抬价108轮，海珠城中村拍出1735万“豪宅价”
其三：非村民买村民回迁宅基地上的回迁房，或者指标。
如果改造后，还是集体土地性质，那么非同村村民不得流转，相关交易也不受法律保护，猎德回迁房就是案例。
如果回迁房可以由回迁房转为国有证，那么拿到国有证之后，办理相关的土地出让金是可以入市交易的。
我们现在文章讨论的，就是这一种。
回迁房拿到国有证之后，还好说，就是一个普通的二手房交易流程，但是如果买卖回迁房，就有风险。
风险一：回迁房（指标）的买卖，极易“一房多卖”。
购买交易中，禁止“一房多卖”只能体现在购买人与村民购买合同中。
抛开法律合同是否合法，合同签署主体只有村民和买家，无法在相关部门备案。
是否一房多卖，买家根本无从得知，等到“东窗事发”已经是5-7年后。
之前还有村委公证流程，现广州明令禁止交易之后，村委也不得参与其中。
｜来源：领导留言板
风险二：无法保证卖家不反悔，配合过户。
总之，回迁房（指标）买卖核心在合同的签署，但十分难以去界定法律合同是否有效，也难以去保证不动产取得时间，万一政策不允许土地转性？
万一村民反悔？而且其必须在未知面积、户型全款买下。
风险远远大于收益。
此前就有合景联合黄埔双沙经济联合社在线打假。
风险三：政策的不稳定。
黄埔就是最好的例子，其正在酝酿的新政，规范、限制回迁房入市流转。
政策拟规定：旧村改造复建区回迁房原则上要求村民自用，已办理“集转国”手续的回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年；
自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年或未完成补缴土地出让金的，不得上市交易。
同时严格查处中介机构和员工违法违规发布、撮合、代理无证买卖回迁房行为，严禁村集体、改造开发企业违规为回迁房提供办理安置补偿协议及买卖转名等相关手续。
风险四：房企爆雷频繁，如果旧改项目换了开发商，之前交易买卖的回迁房指标，是否会变成一笔糊涂账？
| 黄埔旧改横幅
简单来说，指标买卖，买家想要拿到产权，即使是在业主配合、进展顺利的情况下，也至少需要5年时间，才能进入二手楼转让流程。
中间的变数太多，如果业主一房多卖、中途反悔、临时加价···随便摊上一件都足够糟心。
————旧改秘密，偷偷说给你听————
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【话题】会不会出现烂尾？